Siden 1. februar har det været muligt for andelshavere at pantsatte deres andelsboliger og dermed opnå billige lån i banker. Men loven åbner også for muligheden for at gøre udlæg i andelsboligen. Bryggebladet sætter i en række artikler fokus på, hvordan udviklingen har været siden den nye lov trådte i kraft.

NYE ANDELSLÅN: TVANGSSALG?

Frygten for at miste sin bolig og blive smidt på gaden er noget af det værste, man kan forestille sig. For en del andelshavere med gæld er tilblivelsen af den nye lov om pant og udlæg muligvis begyndelsen på et mareridt.

BRYGGEBLADET 20.04.2005 - - Jeg vil gerne stå frem, fordi jeg tror, mange andre er i en tilsvarende situation, og dem vil jeg gerne hjælpe, i den udstrækning jeg kan, skriver Ole Thorn i en mail til Bryggebladet.

Derfor medvirker han gerne i et interview om udlæg i en andelsbolig eller et eventuelt tvangssalg.

Har du gæld, som du forventer bliver tinglyst af din(e) kreditorer?

- Jeg har en gæld på et betydeligt tocifret millionbeløb, herunder cirka 700.000 kroner til det offentlige. Derfor er jeg en af de vist desværre mange, der efter den nye lov om andelsboliger (lov om pant og udlæg) frygter, at flere af kreditorerne nu gør udlæg i andelsboligen og dermed får mulighed for at kræve et tvangssalg, siger Ole Thorn.

Er det sandsynligt at kreditorerne allerede har tinglyst deres tilgodehavende hos Andelsboligbogen i Århus?

- Loven er så ny, den trådte i kraft den 1. februar 2005, og da der er lange ventetider hos domstolene, er der endnu meget uvished om, hvordan loven vil virke. Jeg har ikke selv modtaget besked om udlæg og pantsætning, og min andelsboligforening er heller ikke blevet informeret. Men i min situation er det vel sandsynligt, at det snart sker.

Er du blevet kontaktet af kreditorer, administrationsselskaber eller Andelsboligbogen i Århus med informationer om, at der er sket tinglysning eller en form for registrering af din gæld?

- Reglerne er således, at alle udlæg og tinglysninger omkring andelsboliger skal ske via retten i Århus, der således også har registreret samtlige tinglysninger i andelsboliger for hele landet. Før en tinglysning kan ske, skal en ikke-offentlig debitor selv underskrive et pantebrev, for eksempel til sikkerhed for andelsboligforeningens tilgodehavende. Det kan være for kaution ved lånoptagelse til indskud eller forbedringer, ved lånoptagelse i bank, realkreditinstitut eller private långivere.

- Situationen er lidt anderledes ved gæld til det offentlige, men også her gælder, at eksempelvis skattemyndighederne først skal indkalde eller møde op hos debitor og forkynde udlægget og tinglysningen. Desuden skal andelsboligforeningen altid informeres skriftligt om eventuelle udlæg.

Frygter du, at der bliver et tvangssalg af din lejlighed?

- Da der endnu ikke er foretaget tinglysning af gæld i forbindelse med min lejlighed, frygter jeg ikke umiddelbart et tvangssalg. For reglerne - det vil snarere sige en tommelfingerregel - siger, at der skal være en nettofriværdi på mindst 50.000 kroner, før fogedretten vil acceptere et tvangssalg.

Selv om der ikke er begæret et tvangssalg endnu, kan du vel ikke føle dig 100 procent sikker på at det ikke sker? Har du en fornemmelse af, hvordan loven vil føres ud i livet? Bliver der mange tvangssalg? Tror du at et eventuelt tvangssalg hænger sammen med friværdi? Lejlighedsstørrelsen? Eller hvor stor gælden er?

- Da jeg selv desværre er en meget erfaren debitor med regelmæssigt fremmøde i fogedretten, og nu i forbindelse med min ansøgning om gældssanering ofte er i kontakt med jurister, har jeg en klar fornemmelse af, hvordan myndighederne vil føre loven ud i virkeligheden, og ligeledes hvordan private såvel som offentlige kreditorer vil benytte sig af mulighederne. Altså hvad det reelt vil betyde for os andelsboligejere med stor gæld.

- Jeg skal dog også nævne, at jeg ikke er jurist eller ekspert på disse områder, men når det er sagt, tror jeg faktisk ikke, vi skal være så bange for at miste vores bolig, med mindre naturligvis, at der er stor friværdi, eller at vi har gjort os rigtig grundigt upopulære hos en eller flere kreditorer.

- Desuden beskyttes vi også delvist af Retsplejeloven (blandt andet §509) hvor myndighederne også vil udvise sociale hensyn, også med hensyn til lejlighedens og husstandens størrelse, således at vi ikke bare bliver sat på gaden i nattens mulm og mørke.

Forventer du at kunne overdrage din lejlighed til eksempelvis dine børn? Eller regner du med at beholde lejligheden, fordi det aldrig vil kunne betale sig at sælge?

- Jeg vil naturligvis og af flere grunde gøre alt, hvad jeg kan, for at beholde min lejlighed. Mest fordi jeg er meget glad for at bo her, så skulle det blive nødvendigt at (tvangs)sælge, vil jeg forsøge at bytte til en mindre/billigere lejlighed, men også fordi værdien er beskeden.

- I vores ejendom (A/B Njal) har vi ikke fået større del i de ellers så store værdistigninger på ejendomsmarkedet. Det skyldes jo, at det både er en ret ny andelsboligforening, samt at vi holder en lav andelskrone ud fra den grundlæggende holdning, at A/B Njal skal være et godt og billigt sted at bo for "almindelige mennesker" - og ikke en hurtig gevinst for spekulanter.

- Så alt i alt er jeg ret fortrøstningsfuld, og skulle det værste ske, vil jeg tilstræbe, at det bliver min søn, der køber lejligheden, og så håbe på, at han vil lade mig blive boende, slutter Ole Thorn. ljg

Ole Thorn er født i 1950 og har boet på Bryggen siden 1995. I forbindelse med en virksomhedskonkurs for 15 år siden har han en betydelig gæld – også til det offentlige. Ole fik førtidspension i juli 2004 og søger nu gældsanering. Han kender derfor en del til stram økonomi og risikoen for at miste sin andelslejlighed, og vil gerne være andre bryggeboere i en tilsvarende situation behjælpelig. Bryggebladet videresender gerne spørgsmål til Ole.

(Foto: Ricardo Ramirez)

Links til andre artikler:

20.04.05 - Nye andelslån: Tvangssalg?
20.04.05 - Nye andelslån: Mere administration hos foreningerne
20.04.05 - Nye andelslån: Tilfredshed hos bankerne
20.04.05 - Nye andelslån: Travlhed hos Andelsboligbogen

På bryggebladet.dk den 21. april 2005.
Redigeret udgave af artikel, der bringes i Bryggebladet 07-2005 (udkom den 20. april).