OFFENTLIGE VURDERINGER STIGER VOLDSOMT

Stigninger på over 60 procent giver interne kampe i andelsboligforeningerne om, hvordan pengene skal bruges.

BRYGGEBLADET 23.03.2005 - Priserne på ejerboliger på Bryggen stiger, som det tidligere er beskrevet i Bryggebladet, voldsomt. De nybyggede boliger er i forhold til resten af Islands Brygge meget kostbare, og de gamle bygninger på det ”indre” Islands Brygge, de fleste af dem andelsforeninger, har i det store og hele ikke fulgt med den øvrige prisudvikling.

Giver de seneste voldsomme stigninger i offentlige vurderinger sig udslag i et udbrud af guldfeber på Bryggen? (Foto: Ricardo Ramirez)

Det har i tidens løb fået flere foreninger til at ændre måden at opgøre andelsværdien på ud fra betragtningen, at en privat valuarvurdering af ejendommens værdi er meget højere end den offentlige vurdering.

Nogle foreninger har brugt det til at skaffe en højere andelskrone, så andelshaverne i praksis har fået en højere friværdi at låne penge på, mens andre har brugt friværdien til at låne penge i foreningen og brugt dem på anlægsarbejder eller store vedligeholdelsesarbejder. Under alle omstændigheder har diskussionen af, hvordan andelskronen skulle beregnes, i mange år været en varm kartoffel, der ikke kun handlede om økonomi, men også om foreningskultur.

Grunden skal selvfølgelig findes i måden at opgøre andelskronen på. De foreninger, der har opgjort andelsværdien på baggrund af den forholdsvis lave offentlige vurdering, er steget forholdsvist beskedent i værdi, mens de foreninger, der har brugt valuarvurderinger som baggrund, har oplevet langt kraftigere stigninger. Ifølge de ejendomsmæglere, der tidligere har udtalt sig i Bryggebladet, har denne udvikling endda været ekstra udtalt på Bryggen.

Den varme kartoffel

Pointen er, at den varme kartoffel nu er blevet endnu varmere. I de seneste uger har mange af Bryggens andelsboligforeninger haft deres såkaldte budgetmøder. Her har bestyrelserne gennemgået sidste års regnskab og årets budget sammen med foreningens revisor. Og de fleste bestyrelser har fået sig nogle store overraskelser ved møderne.

Det har nemlig vist sig, at Københavns Kommunes seneste vurderinger af ejendommene på Islands Brygge, og i resten af København for den sags skyld, har taget et voldsomt ryk opad. For mange ejendomme på Islands Brygge drejer det sig om stigninger på over 60 procent.

I de førnævnte ejendomme med valuarvurderinger har det ikke den store effekt på regnskabet. Vurderingsstigningen betyder ganske vist en stigning i grundskylden, men det vil i de fleste tilfælde ikke have nogen stor betydning.

Det mest interessante at kigge på i forhold til den nye offentlige vurdering er selvfølgelig andelskronen. I de foreninger, der udregner andelskronen på baggrund af den offentlige vurdering, betyder det nemlig, at andelskronen pludselig har mulighed for at stige til det firedobbelte, medmindre foreningen beslutter sig for at bruge den ekstra friværdi til at optage nye lån.

Med andre ord er det pludselig hip som hap, hvilken ejendomsvurdering foreningerne tidligere har taget en beslutning om at bruge. Begge metoder har nu givet anledning til kæmpe stigninger i egenkapitalen og dermed mulighed for også at lade andelskronen stige.

Guldfeber

I nogle af foreningernes bestyrelser vil den voldsomme stigning give anledning til hovedbrud. Især hvis foreningen ikke umiddelbart står for at skulle gennemføre store anlægs- eller vedligeholdelsesarbejder, der kræver store lån, og beboerne, blandt andet opildnet af de nye muligheder for andelsboliglån, derfor hellere vil hæve andelskronen og låne pengene til eget forbrug.

Hvis andelskronen sættes til den maksimale værdi, bliver det dyrt enten i højere huslejer eller i lavere andelskroner, når de store anlægsarbejder skal gennemføres. Skal de nuværende andelshavere tænke på foreningen på langt sigt eller score friværdien til eget forbrug med det samme?

Ifølge en revisor, som Bryggebladet har talt med, er der allerede flere eksempler på voldsomme interne kampe, noget lignende en omgang gedigen guldfeber, i foreningerne på grund af de pludselige stigninger.

I den kommende tid vil det vise sig, om Bryggen vil blive blæst omkuld af guldfeberen. Under alle omstændigheder er de foreninger, der hidtil har undgået diskussionen om værdistigning til privatforbrug contra værdistigning til udbygning og vedligeholdelse, nu tvunget til at tage den. De fleste generalforsamlinger holdes i løbet af foråret. kls

Slå vurderingen af jeres egen ejendom eller lejlighed op hos Told & Skat.

Links til andre artikler:

09.02.05 - Lejlighedspriser stiger fortsat voldsomt
03.12.03 - Lejlighedsprisernes himmelflugt - 400 procent på ti år

På bryggebladet.dk den 21. marts 2005.
Redigeret udgave af artikel, der bringes i Bryggebladet 05-2005 (udkommer den 23. marts).