HVEM TJENER PÅ SALGET AF NORDEN?

Kommentar

BRYGGEBLADET 22.10.2003 - De spørgsmål der dukker op, når man graver i de sidste par års handlinger og handler hos Ejendomsselskabet Norden, kan ikke altid besvares med et »ja« eller et »nej«. Men én ting er sikkert - med en lille hær af advokater med speciale i Lejelovens bestemmelser handler Norden på den rigtige side af loven. Når man handler ejendomme for syv milliarder kroner, så laver man ikke fodfejl i forhold til lovgivningen, selvom man rent etisk og moralsk kan tvivle på selskabets gøremål.

Store Thorlakhus og Lille Thorlakhus blev begge omdannet til andelsboligforeninger. Nordens salg af otte ejendomme på Bryggen indbragte 700 millioner og udgjorde dermed godt ti procent af Nordens samlede ejendomsværdi.

Lige siden Norden blev købt i begyndelsen af januar 2001 – efter en hård budkamp mellem Jeudan, Norden Invest, som ejedes af »tøjbaronen« Klaus Helmersens Store Frederikslund Holding, og Norden Invest af december 2000, en sammenslutning af fire pensionskasser (ATP, Lønmodtagers Dyrtidsfond, Juristernes og Økonomernes Pensionskasse (JØP) og Lægernes Pensionskasse) – har der været fart på salget af ejendommene, heriblandt otte på Islands Brygge.

Efter en tvangsindløsning af Nordens aktiekapital og fusionen af Ejendomsselskabet Norden og Norden Invest af December 2000 ejer pensionskasserne nu en fjerdedel af Norden hver.

Selvom Norden lod som om, de betragtede salget af ejendommene på Bryggen som noget sekundært og uden større betydning, fyldte de otte ejendomme alligevel mere end ti procent af Nordens ejendomsportefølje – 700 millioner ud af en samlet værdi på lidt under syv milliarder – og var altså ikke en ubetydelig post i selskabets regnskab.

Mistanken om, at vi som lejere betalte for meget for vores ejendomme, er der stadig, selv om det har vist sig, at Lærerstandens Brandforsikring købte udlejningsejendommen Saga G på samme vilkår og til samme pris, som det der blev tilbudt lejerne.

Men derfor kan man godt undre sig alligevel. I 2001 købte Lærerstandens Brandforsikring for yderligere 100 millioner kroner ejendomme. Var der tale om flere ejendomme fra Norden? Og hvis der var – betalte de så en underpris for dem? Svaret kan desværre ikke findes i den dokumentation, som er tilgængelig for offentligheden.

Stråmand

Begrebet stråmand bruges til tider, når der handles ejendomme. Westergaard & Alstrøm, som var med til at stifte tre andelsforeninger på Bryggen, skrev følgende om stråmænd på deres hjemmeside:

»Fordelen ved at købe ejendommen på baggrund af lejelovens regler om tilbudspligt er, at prisen er handlet bedst muligt (ned) af en professionel investor. Risikoen for at sælger benytter en stråmand som køber, for at få beboerne til at købe ejendom til en (for) høj pris, er mere teoretisk end reel. Der har selvfølgelig været salg, hvor købesummen har været langt over markedsniveauet, men i de tilfælde har vi frarådet beboerne at erhverve ejendommen.«

Stiftelsen af de tre andelsforeninger på Bryggen spyttede rundt regnet tre millioner kroner i Westergaard & Alstrøms kasser. Mon ikke det i en »no cure, no pay« situation, hvor rådgiveren ikke får penge, før salget er gennemført, var mest fordelagtig for Westergaard & Alstrøm at anbefale et køb?

I den sidste ende købte de fleste lejere på Bryggen deres lejlighed, og i bund og grund er de fleste tilfredse, selv om det muligvis har været en høj pris at betale.

Og hvad så med de andre?

Hvis Lærerstandens Brandforsikring virker hemmelighedsfuld, er det lidt anderledes hos Juristernes og Økonomernes Pensionskasse (JØP). De fortæller gladeligt deres medlemmer, at de har købt 500 lejligheder hos Norden spredt ud på tolv ejendomme, og at det hele var pakket ind i et af Nordens datterselskaber – A/S Kalkværksgrundene, som blev solgt for 208 millioner kroner.

Kvadratmeterprisen for ejendommene var på omtrent samme niveau som på Bryggen, men et par af adresserne får en til at løfte øjnebrynene:

Strandgade i København, Smakkegårdsvej i Gentofte (en ejendom tegnet af Arne Jacobsen), Hyldegårdsvej og Korsgårdsvej i Charlottenlund og lidt mere i samme stil i resten af byen. Blev JØP tilbudt disse ejendomme på almindelige markedsvilkår? Fik JØP en særpris, fordi de er medejere af Norden? Det er næsten umuligt at undersøge.

Men der er i hvert fald mange af lejerne i disse ejendomme (de fleste Djøf’ere i øvrigt), der gerne ville have modtaget tilbudspligten, men det måtte de ikke, fordi deres ejendomme var ejet af et datterselskab i Norden-koncernen, hvorved tilbudspligten ikke kommer i anvendelse.

Selvom det formelt set ikke falder uden for lovgivningen at undgå tilbudspligten på denne måde, kan man stille spørgsmåltegn ved, om denne handlemåde er en omgåelse af Lejelovens intentioner. I Lejeloven står nemlig følgende at læse:

»Tilbudspligt gælder, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion eller mageskifte. Den gælder endvidere ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, når erhververen herved opnår majoritet af stemmer i selskabet.« (Fra Lejelovens §102.)

Ejendommen Strandvejen 349 B, C, og D i Klampenborg blev tilbudt til lejere på markedsvilkår. Men her afslog lejerne tilbudet, og ejendommen blev købt af ti private investorer. Hvem disse ti personer er, er egentlig uvedkommende for Bryggebladet og dets læsere. Men en beboer i ejendommen har fortalt Bryggebladet, at der var tale om ledende medarbejdere fra Norden. Sandsynligvis kun rygter indtil andet er bevist. Men måske er det noget, der er værd at grave i.

Hvem tjener på salget?

Tilbage står spørgsmålet: Hvem tjener på salget af Norden? Hvis man skal tro Nordens årsregnskab, er der skattemæssige fordele for pensionskasserne ved at investere i et ejendomsselskab:

»Da selskabets aktionærkreds består af pensionskasser underlagt Pensionsafkastningsbeskatningsloven, vil Ejendomsselskabet Norden A/S og dets danske datterselskab ikke være selskabsskattepligtige fra og med 2002, når betingelsen, om at mindst 90 procent af selskabets aktiver i gennemsnit over hele regnskabsåret er placeret i fast ejendom, er opfyldt. Som følge heraf er udskudt skat i Ejendomsselskabet Norden A/S og dets danske datterselskaber pr. 31. december 2001 ikke afsat i regnskabet. Selskabets udskudte skat er derfor indtægtsført i resultatopgørelsen. Selskabets udenlandske datterselskaber er ikke fritaget for selskabsskattepligt, hvorfor selskabet af udenlandsk indkomst behandles uændret.«

Pensionskasserne kommer til at tjene penge i den sidste ende uanset hvad, og selvfølgelig delvist på bekostning af de lejere, som ikke har fået mulighed for at købe deres ejendomme, og på bekostning af de andelshavere, som har købt.

Pensionskasserne fortæller gerne, at de er til for deres medlemmer, men det er også medlemmerne, som er med til at betale pensionskassernes vokseværk.

I øvrigt er der ingen bestemmelser om forældelse af tilbudspligt i Lejeloven. Det er måske noget, et par beboere i Nordens datterselskaber kan få glæde af i fremtiden. ljg

Link til andre nyheder:

• 22.10.03 - Norden-tilbud var skræddersyet til lejere
• 22.10.03 - Norden i opløsning
• 08.10.03 - Mystik om Nordens ejendomssalg
• 08.10.03 - Mere modvind hos Norden

På bryggebladet.dk den 22. oktober.
Redigeret udgave af artikel bragt i Bryggebladet den 22 oktober 2003.