ØRESTADENS ØKONOMI ER STADIG PRESSET

Selskabet har solgt rigtig mange grunde i år og praler gerne til medierne om det – men selskabet glemmer bare at oplyse om de opnåede salgspriser.

Nyhedskommentar

BRYGGEBLADET 17.09.2003 - Prøv det selv. Gå ind på Ørestadsselskabets hjemmeside og søg efter salgspriser for de solgte grunde. Hjemmesiden er renset for disse oplysninger. I tidligere år var salgspriser altid at finde ved siden af antal solgte kvadratmeter. Men ikke mere.

En ny brochure, ”Status på byggerier”, beskriver 25 projekter, som er i gang i Ørestad. Her finder man alt fra en 700 kvadratmeter børnehave til gigacenter Field’s 146.000 kvadratmeter, men Ørestadsselskabet oplyser ikke om den opnåede salgspris.

Men hvorfor det hemmelighedskræmmeri ?

Om Ørestadsselskabet formår at leve op til egne budgetter, fortaber sig mere og mere i tågerne.

Gæld for 13,1 mia.

I den seneste tid har trafikministeren besvaret flere trafikudvalgsspørgsmål, og svarene kan forklare noget af dette. Eksempelvis spørgsmål 445:

”Ministeren bedes oplyse den samlede værdi af de endnu ikke solgte grunde i Ørestaden – under forudsætning af, at prisniveauet fastholdes på 2003 niveau.”

Her svarer ministeren:

”Ørestad kan samlet rumme 3,1 mio. etagemeter. Heraf er 0,6 mio. etagemeter solgt til en samlet sum på ca. 1,4 mia. kr. (løbende priser). Hvis restarealet på 2,5 mio. etagemeter sælges i 2003, vil værdien heraf udgøre ca. 6,7 mia. kr.” (Citat fra Trafikudvalgets spørgsmål af 19. juni 2003 med trafikministerens svar af 3. juli 2003.)

Ørestadsselskabet skal altså finansiere 13,1 milliarder kr., og det kan lade sige – men vel at mærke kun hvis en række betingelser opfyldes. Herunder blandt andet hvis resten af metroprojektet (etape 2B og etape 3) forløber uden ekstra omkostninger, hvis metroen giver et overskud på 2 mio. kr. allerede i 2003 og 143 mio. kr. i 2004, hvis selskabet sælger samtlige 3 mio. kvadratmeter i Ørestad til en gennemsnitlig pris på 3.000 kr., hvis renten forholder sig under de magiske 4 procent i de næste 37 år, vel at mærke hvis de nuværende og fremtidige claims fra Comet og Ansaldo kan afvises.

Beløbet 13,1 mia. er udtryk den maksimalt forventede gæld som selskabet regner med at komme i nærheden af i 2004. For at kunne tilbagebetale dette svimlende beløb og renterne deraf har Ørestadsselskabet to indtægtskilder: banedrift (metro) samt arealsalg og grundskyld deraf.

Men forudsætningerne for banedriften skrider. Der mangler 1.4 mio. passagerer om måneden lige nu. Og med takststigninger forude virker det ikke just muligt at kunne indhente det tabte, selvom der tilføjes et par stationer på metronettet næste måned.

Hvis metroindtægterne falder skal det tabte indhentes fra arealsalg. Men her går det også skidt. I 2003 har Ørestadsselskabet godt nok solgt rigtig mange kvadratmeter, men til 200 kr. under gennemsnitsprisen for perioden 1998 til 2002!

Ifølge et hemmeligholdt notat fra Rigsrevisionen, som dagbladet Information for nylig refererede fra, risikerer Ørestadsselskabet at mangle fem mia. kr.

I 2003 er der solgt 71.000 kvadratmeter til 146 mio. kr., som svarer til en gennemsnitlig pris på lidt over 2.000 kr. per kvadratmeter. Der er også opnået betinget salg af 60.000 kvadratmeter til 137.000 mio. kr., som svarer til lidt under 2.300 kr. per kvadratmeter.

Her er der tale om salg af de bedste grunde i Ørestad: Ørestad Nord (tæt ved København City) og Ørestad City (tæt ved regionaltog, metro og motorvej). At man kan opnå højere priser, målt i nutidsværdi, for de resterende grunde er tvivlsomt.

Luftkasteller

Et andet spørgsmål (444) lyder:

”Hvad mener ministeren skulle tale for at Ørestadsselskabet i år 2009 vil kunne realisere en kvadratmeterpris på 4.500 kr. i 2003 priser?”

Her svarer ministeren:

”I overensstemmelse med Ørestadslovens forudsætninger fastsættes etagemeterpriserne i Ørestad på baggrund af en vurdering af markedssituationen. Ørestadsselskabet har oplyst, at der i Ørestadsselskabets vurdering indgår betragtninger om blandt andet Ørestads beliggenhed centralt i Øresundsregionen med nem adgang fra hele Hovedstadsområdet og Malmøområdet, Ørestads trafikale tilgængelighed med både motorvej, tog og Metro og nærhed til København City, Københavns Lufthavn og store fredede naturområder. Hertil kommer infrastruktur af høj kvalitet, byrummenes indhold og udformning m.v.. Tillige indgår vurderinger af de generelle konjunkturer, virkningen af Ørestads udvikling, udbuddet af øvrige arealer i Øresundsregionen og i lignende byudviklingsprojekter i Europa samt en række andre faktorer, som erfaringsmæssigt har betydning for ejendomsmarkedet.

Den hidtidige udvikling i salgsprisen har i princippet fulgt den forventede udvikling. Jeg har taget de af Ørestadsselskabet opstillede forventninger ad notam.” (Citat fra Trafikudvalgets spørgsmål af 19. juni 2003 med trafikministerens svar af 3. juli 2003.)

Forudsætningen for Ørestaden er at projektet giver overskud eller går lige op. Det må ikke koste skatteyderne en krone.Det er Ørestadsselsakabets mandat at gennemføre det.

Men når selskabets forudsætninger skrider et sted, skal de skrues op et andet sted. Og nu hvor det er blevet klart, at metroen ikke bliver den guldgrube, som man havde forventet, og at man lige nu ikke kan opnå de salgspriser, som man havde budgetteret med, kan selskabet kun skrue op for forventningerne til fremtiden.

Det er i virkeligheden selskabets mandat. Men er det realistisk at tro på, at Ørestadsselskabets resterende grunde bliver solgt til det dobbelte om ti år? Det tror jeg næppe.

Er det realistisk at tro på, at metroen får det dobbelte antal passager af det, der var forudsat for et år siden, når faktiske det tal er halveret i dag.

Det tror jeg næppe. Men det er Ørestadsselskabets mandat at tro på, at det vil blive sådan..

Ørestadsselskabet ukuelige optimisme er ved at blive overhalet af virkeligheden. Deres oppustede forudsætninger, som i mange år blot var en stribe tal, skal nu i dag afprøves i virkeligheden, og det er kun et spørgsmål om tid, før diskussionen ender med, at Ørestaden og dens metro bliver finansieret gennem skatten.

Det er på høje tid at ændre på Ørestadsselskabets mandat og se at få finansieret Ørestadens fremtidige underskud, inden renters renter fordyrer projektet endnu mere. ljg

Links:

• Ørestadsselskabets faktaark over solgte grunde, hvoraf priserne ikke fremgår mere (åbner i nyt vindue)

På bryggebladet.dk den 17. september.
Redigeret udgave af artikel bragt i Bryggebladet den 17. september 2003.