PRISERNES HIMMELFLUGT

Lejlighedspriserne på Islands Brygge steget med op til 400 procent på mindre end ti år.

BRYGGEBLADET 03.12.2003 - Invester 350.000 kroner og tjen en million på kort tid! Det lyder mest af alt som et halvdårligt slogan for et pyramidespil, men har ikke desto mindre været meget mere end tomme ord på det lokale lejlighedsmarked de seneste 10 års tid.

Prisen for en toværelses lejlighed i Snorresgade 1995-2003. Middel stand, almindelig størrelse og indretning, almindelig salgstid. (Kilde: Realmæglerne Korsmann).

Hvis de lokale ejendomsmæglere havde brugt dette slogan i 1995, var de nok blevet meldt til forbrugerombudsmanden. Udviklingen har dog været vildere, end selv den mest optimistiske ejendomsmægler kunne forestille sig.

I begyndelsen og midten af halvfemserne kunne man købe en toværelses lejlighed på Bryggen for 200.000-400.000 kroner. Den seneste toværelses ejerlejlighed på Bryggen gik for 1.350.000 kroner. Der er nærmest tale om en fortjeneste i IT-boble-klassen, hvilket også overrasker ejendomsmæglerne:

- Selvom det i dag virker næsten logisk, ville jeg have været meget skeptisk, hvis nogen for ti år siden havde sagt til mig, at Bryggen ville opleve en så eksplosiv stigning, siger ejendomsmægler Michael Musfelth Jørgensen fra Realmæglerne Korsmann til Bryggebladet.

Den eksplosive stigning er et resultat af flere faktorer. Vigtigst er det generelle opsving i hovedstaden, som dog ikke alene forklarer udviklingen. Boligpriserne på Bryggen stiger nemlig mere end i resten af hovedstaden.

En anden vigtig grund er derfor ejendomsmæglernes traditionelle slogan: »Der er tre ting, der betyder noget for priserne - beliggenhed, beliggenhed og beliggenhed«. Og set i det perspektiv ligger Bryggen virkelig i centrum af orkanens øje - tæt ved havnen, tæt på Indre By og tæt på fælleden

Derudover peger Michael Musfelth Jørgensen også på, at Bryggens aktive lokalmiljø er en meget positiv faktor. Dertil skal føjes, at der kun er relativt få ejerlejligheder på Bryggen sammenlignet med resten af byen. Læs mere om dette i artiklerne nedenfor. agn

Gennemsnitlige kvadratmeterpriser for solgte ejerlejligheder 1995-2003.
Kilde: Realkreditrådet (www.realkreditraadet.dk)

AKTIVT LOKALMILJØ SÆLGER

Lokalmiljøet er en af flere årsager til de stigende lejlighedspriser, mener lokal ejendomsmægler.

Det seneste årti er boligpriserne i hele landet steget betragteligt. I København er de steget endnu mere. Og på Bryggen endda endnu mere. Men hvad har pludseligt gjort Bryggen så attraktiv på boligmarkedet?

– Beliggenheden ved vandet er nok den vigtigste grund. Men vandet gør det ikke alene – det omgivende miljø betyder også meget, siger Michael Musfelth Jørgensen fra Realmæglerne Korsmann til Bryggebladet.

Michael Musfelth Jørgensen fra Realmæglerne Korsmann.

– Det som bryggeboerne har skabt på Bryggen er unikt. Havnepark, havnebad og et i øvrigt aktivt græsrodsmiljø er nogle af de positive faktorer, jeg bruger, når jeg sælger lejligheder på Bryggen. Bryggens græsrødder har lavet lobbyisme til et 13-tal, hvilket området nyder godt af i dag, forklarer han.

– Udviklingen er gået hurtigt, og jeg kan godt forstå, at nogle måske synes, det er gået for hurtigt. Men egentlig er det utroligt, at man ikke før har fået øje på Islands Brygges herligheder. Det er først inden for de seneste ti år, at kommunen har opdaget, at havnen er et aktiv for byen.

Michael Musfelth Jørgensen forklarer, at han bruger det aktive lokalmiljø som en positiv ting, når han sælger lejligheder.

– Jeg har solgt mange lejligheder på Bryggen til jyder og fynboer. De vil gerne til storbyen, men er måske lidt bange for det helt anonyme storbyliv. Sådan er det ikke på Bryggen. Her kender man i højere grad sine naboer, og det kan mange mennesker godt lide.

– Desuden vil jeg tilføje, at selvom Bryggen ligger tæt på centrum, så er det alligevel en relativt rolig bydel uden diskoteker og store spillesteder. Sidst skal man ikke glemme, at Amager Fælled byder sig til på den anden side, siger han.

Bryggen nærmer sig prismæssigt Indre By

Michael Musfelth Jørgensen er indehaver af Realmæglerne Korsmann på H.C. Andersens Boulevard, der ifølge egne oplysninger sidder på omkring 75 procent af ejerlejlighedsmarkedet på Islands Brygge (fraregnet de nye byggerier i Havnestad og på Ny Tøjhusgrunden).

Korsmanns ejendomssalg fordeler sig på tre områder – Bryggen, »først på Amager« og Indre By.

– Tidligere sammenlignede jeg Bryggen med området »først på Amager« ved Christmas Møllers Plads. I dag sammenligner jeg med Indre By, og selvom kvadratmeterpriserne stadig er gennemsnitligt højere i Indre By, så nærmer Bryggen sig mere og mere.

Af de officielle prisstatistikker er det ikke muligt at se prisudviklingen på enkelte bydele, derfor er Bryggebladets oplysninger i disse tilfælde baseret på Korsmanns indgående kendskab til bydelens prisudvikling.

– Fra 2002 til 2003 er priserne på ejerlejligheder i Storkøbenhavn generelt steget cirka otte procent. På Bryggen er priserne steget med omkring 20 procent, og i de nye områder i Havnestad har jeg flere gange oplevet årlige stigninger på helt op til 33 procent, siger Michael Musfelth Jørgensen.

Det er ikke længere usædvanligt, at en lejlighed med havneudsigt koster gennemsnitligt mere end en lejlighed i tilsvarende stand i Indre By.

Havnestad og Ny Tøjhus giver øget udbud

Hvis det ikke havde været for udviklingen på Ny Tøjhusgrunden og i Havnestad, kunne prisernes himmelflugt have været endnu større. Det er nemlig under 10 procent af lejlighederne på det »traditionelle« Bryggen, som er ejerlejligheder, hvorimod den tilsvarende andel for hele København udgør 20 procent, viser Københavns Kommunes statistik. Dette har presset priserne endnu mere.

De seneste par år er der kommet gang i byggeriet i områderne nord og syd for Bryggen. Her er der tale om helt nye lejligheder, som typisk er endnu dyrere per kvadratmeter.

– De nye, store lejligheder har betydet, at udbuddet er øget. Vi har oplevet, at liggetiden (tiden fra en lejlighed bliver sat til salg, til salget er gennemført, red.) på Bryggen i de seneste par år er steget fra gennemsnitligt én måned til tre måneder i dag. Det tror jeg skyldes udviklingen i Havnestad og på Ny Tøjhus.

Boliger efter ejerforhold.
Kilde: Københavns Statistiske Kontor (www.sk.kk.dk)

– De små to- og treværelses lejligheder går stadig som varmt brød, men til gengæld overvejer folk, der kan investere mere end to millioner i en bolig, nu også at bruge pengene på en af de nyere lejligheder. Det betyder, at de store lejligheder på det »gamle« Bryggen er lidt længere om at blive solgt, forklarer Michael Musfelth Jørgensen. agn

OPSVINGET FORTSÆTTER PÅ BRYGGEN

Men det skyldes ikke de afdragsfrie lån, mener lokal ejendomsmægler.

Det seneste halve år er den opadgående kurve for ejendomspriser for hele landet fladet lidt ud – det gælder dog ikke for Bryggen.

Mange ejendomsmæglere har peget på, at udfladningen blandt andet skyldes, at folk har ventet på de afdragsfrie lån. Således har informationschef Jesper Elle i Nybolig til Dagbladet Børsen udtalt:

– Der er mange, der har ventet med at handle bolig, indtil de afdragsfrie lån er på markedet. Det har været med til at give den her udfladning af priserne.

Denne holdning deles ikke af Michael Musfelth Jørgensen:

– Jeg har godt hørt, at nogle af mine kollegaer har lagt meget stor vægt på de afdragsfrie lån, men det er efter min mening salgsgas. Lånemuligheder har selvfølgelig en betydning for prisniveauet, men det er der også en lang række andre faktorer, der i højere grad har.

– Regeringsskifter, arbejdsløshedsniveau, renteniveau er nogle af de mere overordnede ting, der betyder noget for lejlighedspriserne. Helt konkret har jeg da haft potentielle købere i mit køberkartotek, som har henvendt sig og sagt, at de ville slettes i kartoteket, fordi deres jobsituation er så usikker.

– På et mere lokalt plan er der andre faktorer, som beliggenheden nær vandet og det aktive lokalmiljø, som sælger lejligheder, siger Michael Musfelth Jørgensen.

Alt peger på at priserne på Bryggen også vil stige fremover – afdragsfrie lån eller ej. Bryggen er simpelthen for attraktiv i sig selv, og vil i ejendommægler-jargon nok også fremover have betegnelsen »Københavns Manhattan« hæftet på sig. agn

På bryggebladet.dk den 8. december 2003.
Redigeret udgave af artikel bragt i Bryggebladet den 3. december 2003.